'Купить иль не купить?' - Покупка жилья в Германии - мечты и реальность

Почти каждый из нас, еще живя на просторах шестой части суши, имел собственную квартиру. Почти все мы эти самые квартиры продали при отъезде. И очень многие, при этом, рассчитывали на эти деньги приобрести равноценную квартиру здесь, в Германии. Однако суровая реальность очень быстро развеяла эти грезы. И, тем не менее, нередко приходится слышать вопросы типа "Сколько стоит купить квартиру?". В этой статье я попытался ответить на вопросы, которые встают перед желающими приобрести собственную квартиру или (гулять - так гулять) собственный дом.
Покупать или снимать?
Итак, начнем с того, что за деньги, вырученные, к примеру, за среднюю трехкомнатную квартиру в той же Москве, в Германии можно купить разве что гараж. Стоимость средней квартиры из трех комнат, в зависимости от земли и города, лежит в пределах 100-300 тыс. Euro. Много? Да, много, но давайте посчитаем… Сняв трехкомнатную квартиру, вы платите ее владельцу в качестве аренды Miete, к примеру, 1000 Euro в месяц. 12 000 Euro в год, 120 000 Euro за десять лет. В результате инфляции рост цен на жилье составляет примерно 3% в год. Итого, за десять лет вы отдаете хозяину квартиры более 137 500 Euro. За двадцать лет эта сумма составит уже более 320 тысяч Euro, то есть стоимость той же трехкомнатной квартиры. Так зачем же отдавать эти деньги "дяде", если можно вложить их в собственное жилье? Однако все не так просто… Ведь эти триста тысяч надо еще иметь. Но тут вам на помощь может прийти банк, предоставив вам кредит на те же двадцать лет, и государство, в виде дотаций. Но обо всем по порядку.
Квартиру или дом?
Давайте, для начала, определимся, чего же мы все-таки хотим? Собственную квартиру или же собственный дом? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно сначала ответить на другой: для чего, а точнее, для кого я покупаю (строю) собственное жилье? Ведь, к примеру, купив дом с рассрочкой по ипотеке на 30 лет, вы закончите выплачивать за него уже к старости. Платить практически всю жизнь лишь затем, чтобы умереть в собственных четырех стенах? Оставить дом детям? А захотят ли ваши дети жить в этом доме? Куда как проще, в этом смысле, с квартирой: ее и продать проще, да и сдать, в крайнем случае, можно. Кроме того, дома, как правило, строятся либо на окраине города, либо вообще за городом. Построив дом в красивом зеленом месте, вы не имеете никаких гарантий, что лет этак через пять-десять неподалеку не построят новый аэропорт или химкомбинат.
Владельцы квартир и тут в более выигрышном положении находятся. При покупке квартиры вам не придется также заботиться о покупке топлива, уходе за территорией. Вам не придется тратиться на дорогостоящую сигнализацию, поскольку вам не нужно будет настолько же опасаться взлома, как владельцу дома, особенно если вы живете выше первого этажа. С другой стороны, покупая квартиру, вы рискуете получить в придачу соседей с, мягко говоря, "сложным" характером, вам придется подчиниться общему распорядку насчет тишины. Вам придется присутствовать на каждом собрании жильцов, вы не сможете изменить внешний вид вашей квартиры (покрасить окна в другой цвет, застеклить балкон, установить спутниковую "тарелку" и т.д.), не заручившись предварительно согласием всех жильцов дома. Кроме того, вам придется, помимо оплаты коммунальных расходов [Nebenkosten], откладывать определенную сумму в общий фонд на ремонт дома [Instandsetzungsrucklagen].
При покупке квартиры можно, опять же, сэкономить, купив квартиру б/у, то есть старую. Однако тут следует помнить вот о чем: покупая "подержанную" квартиру, вы получите вдвое меньше дотаций от государства [staatliche Zulagen]. Дотации же от земельных фондов [Landesbauforderung] вы можете не получить в этом случае вовсе. А это довольно большие деньги. Кроме всего прочего, стоимость ремонта старой квартиры может перекрыть все, что вы сэкономите на цене квартиры. Правда, эти расходы в некоторых случаях вам возместит частично Finanzamt. Только не подумайте, что вам вернут эти деньги - вы просто сможете списать эту сумму с ваших налогов. Запомните только, что это возможно лишь в том случае, если расходы на ремонт возникли до вашего вселения в квартиру. И еще, новой может считаться квартира, не старше двух лет.
Какой дом?
Если с квартирой выбор, в принципе, ограничен между "старой" и "новой", то при покупке дома все значительно сложнее. Тут, кроме категорий "старый" и "новый", добавляются еще понятия "купить" или "построить", а также - какой из трех вариантов дома предпочесть: отдельный дом, дом на две семьи или дом рядовой постройки. Коротко остановлюсь на каждом типе:
1. Дом на одну семью [Einfamilienhaus, freistehendes Haus] - Пожалуй, это самый дорогой вариант из всех возможных, хотя и наиболее предпочтительный. Правда, при расчетах стоимости стоит учесть, что в этом случае на каждый квадратный метр жилой площади приходится примерно 1,75 квадратных метров внешней стены. Однако в данном случае вы, пожалуй, в наименьшей степени зависите от соседей, что тоже немаловажно.
2. Дом на две семьи [Doppelhaus, Doppelhaushalfte] - Несколько более дешевый вариант. В данном случае имеется в виду два дома, имеющие общую крышу и одну общую стену (боковую или заднюю). Основной минус - весьма ограниченный (по сравнению с первым вариантом) размер комнат. И, естественно, соседи (благо, лишь одна семья) :-)
3. Дом рядовой застройки [Reihenhaus] - самый дешевый вариант из трех. Как правило, это три и более однотипных дома под одной крышей. Самый большой их недостаток - малая площадь квартир. Правда, при этом, отдельный вход и все прочие атрибуты собственного дома (подвальное помещение, комната или апартамент на "чердаке" [Dachgescho?]).
Следует помнить, что любой из трех описанных вариантов, так или иначе, дороже квартиры аналогичной площади. Так что, как говорится, "Думайте сами, решайте сами...".
Покупать или строить?
С видами недвижимости определились. Теперь надо решать, чего же мы, собственно, хотим: покупать готовое жилье, выступая, при этом, в роли покупателя [Kaufer], или строить новое (в последнем случае вы являетесь застройщиком [Bauherr]).
В первом случае (покупая готовое жилье) вы составляете с продавцом договор покупки [Kaufvertrag]. Этот договор в обязательном порядке заверяется нотариусом, который проверяет договор на соответствие правилам и предписаниям. Касательно качества жилья и соответствия цены и качества, вам следует обратиться к независимому эксперту [unabhangiger achverstandiger].
Составляемый при строительстве жилья контракт [Werkvertrag] не нуждается в заверении нотариусом, однако помощь независимого эксперта тут все-таки нужна. Он понадобится вам и при разработке планов строительства, и при приемке дома. Помните, что в данном случае вы несете полную ответственность за подготовку, планирование и производство работ. Вам также придется нанимать архитектора и строительную фирму.
Земельный участок
Однако, прежде чем приступить к постройке дома, не мешало бы приобрести участок земли под застройку. При поисках и покупке убедитесь, что речь идет об участке под застройку [Baugrundstuck], а не просто об участке [Grundstuck]. В противном случае может оказаться, что на купленной вами земле вы сможете лишь загорать... Короче, следует учесть наличие для покупаемого участка разрешения на застройку [Baugenehmigung]. Говоря о цене участка, следует отметить ее прямую зависимость от географического положения. Даже в границах одного города стоимость участков, в зависимости от районов, может отличаться вдвое (к примеру, в восточном Берлине стоимость участка в хорошем, престижном районе составляет примерно 450 Euro за метр, в простеньком районе - 340 Euro. А в западном Берлине участок обойдется уже, соответственно, в 1000 и 650 Euro за метр. Кстати, несмотря на известную всем дороговизну жилья в Мюнхене, первенство по стоимости земли принадлежит все же не ему, а Штутгарту, метр земли в котором обойдется вам, в среднем, в 1350 Euro.
Сама же процедура поиска участка мало, чем отличается от поиска квартиры или дома. Читайте объявления в газетах, спрашивайте в строительных фирмах [Baufirma], обращайтесь к маклерам, в банки и т.д. Естественно, все посреднические услуги тоже стоят денег, так что не забудьте включить комиссионные [Provision] в вашу калькуляцию. Далее, не забудьте выяснить, соответствует ли план вашего будущего дома действующим в данной местности предписаниям (максимально допустимый размер, количество этажей). Отмечен ли ваш участок в городском плане как Baugrundstuck fur Wohngebaude (для строительства жилого дома). Включены ли в стоимость измерительные работы [Vermessungsarbeiten], и нужны ли они. Оплачены ли расходы по предварительной подготовке участка (подвод воды, газа, электричества, телефонного кабеля, канализации и пр.). И не забудьте также поинтересоваться планами городской администрации в отношении будущего, т. е. не собираются ли в скором будущем строить неподалеку автобан или очистные сооружения, или, к примеру, аэропорт. В противном случае через несколько лет вам может стать в вашем доме весьма "неуютно". Перед подписанием договора, внимательно прочитайте запись в земельной книге [Grundbuch] во избежание неприятных сюрпризов типа задолженности предыдущего владельца. Стоимость участка складывается примерно из следующего:
" Собственно цена участка [Grunstuckskosten]
" Стоимость подготовки участка [Erschlie?ungskosten]
Сложив эти две цифры, вы получите т. н. Zwischensumme. Прибавьте к этому налог, примерно 3,5% от этой суммы Grunderwerbsteuer, услуги нотариуса (еще 2% от полученной суммы) и, наконец, комиссионные маклера. Сложив теперь все вместе, вы получите полную стоимость участка.
Прибавьте теперь к этому стоимость самого дома. Причем, его фактическую стоимость. Складывается она так:
" Стоимость дома [Kaufpreis]
" Налог на покупку [Grunderwerbsteuer], 3,5% от стоимости
" Комиссионные [Provision/Maklergebuhr], 3,5% от стоимости
" Услуги нотариуса (заверение договора и внесение вас в Grundbuch), 1,5% от стоимости.
Сложив теперь все это, вы получите реальную стоимость вашего дома.
Финансирование
Однако, между мечтой жить в собственном доме и воплощением этой мечты в жизнь стоит одно небольшое препятствие - деньги! Их-то, как всегда, и не хватает. Своих кровных, вырученных за российские (украинские и т. д.) квартиры, хватит разве что на гараж. Так как быть? Что делать?
Для начала вам необходим таки свой начальный капитал, а также стабильный доход (без него дальнейшее финансирование невозможно). То есть о покупке квартиры или дома, когда вы сидите на социале, забудьте, разве что у вас в чемодане достаточно денег, чтобы внести сразу полную стоимость жилья. Если первые два пункта выполнены, то дальше вам поможет государство, банк и, как ни странно, ваш работодатель.
Итак, первым разумным шагом на пути к собственным четырем стенам может стать заключение т. н. Строительно-накопительного договора [Bausparvertrag]. Заключается он со специализированным банком [Bausparkasse] или с обычным банком, предлагающим этот вид вложения денег. Тут главное, как и при любых инвестициях, правильно сопоставить ваши желания и предложения банка (условия, сроки, проценты), то есть все те же нюансы, что и при оформлении обычного кредита.
Итак, вы заключаете договор на сумму, к примеру, в 50 000 Euro. Часто, при этом, необходимо уплатить специальный взнос [Sonderzahlung] в размере около 500 Euro. Далее вы должны ежемесячно вносить на этот счет определенную сумму. Вот тут-то и подключится ваш работодатель (при условии, что это серьезная фирма, а не частная лавочка). Речь идет о т.н. взносах на создание состояния [Vermogensbildung], то есть работодатель переводит на специальный счет (в нашем случае Bausparvertrag) ежемесячно определенную сумму (в моем случае - 70 Euro). Однако максимально ваш работодатель может внести лишь 936 Euro в год. На эту сумму государство начисляет ежегодно 10%. К концу каждого года ваш банк также начисляет на ваши накопления проценты (размер процентов целесообразно уточнить до подписания договора). Если же работодатель вам ничего похожего не платит, то вы можете все равно получить гос. Дотацию [Wohnungsbaupramie] в размере 10% от суммы в 1000 Euro в год для холостых и 2000 Euro в год для семейных. Однако право на подобную премию имеют лишь те, чей доход лежит ниже границы в 55 000 Euro в год для одиноких и 110 000 Euro для семейных.
Вносить взносы необходимо до тех пор, пока не наберется минимально необходимая сумма [Mindestbetrag]. Как правило, она составляет 40-50% от договорной суммы. Продолжаться накопление, при разумном договоре, будет примерно 7-9 лет, после этого ваш договор станет "действительным", [zuteilungsfrei], и вы сможете получить строительный кредит. Обычно сумма кредита равна остатку договорной суммы. То есть, к примеру, если договорная сумма 50 000 Euro. Накопленные 40% составят 20 000 Euro. Сумма кредита в этом случае составит 30 000 Euro. Погашается подобный кредит так же, как и обычный, разве что проценты по нему значительно ниже. Правда, экономию на процентах легко могут "съесть" пошлины банка, так что внимательно читайте все условия, прежде чем подписать договор. Еще раз напомню, внимательно читайте то, что написано мелким шрифтом - поставив свою подпись, вы соглашаетесь со всем, что написано в договоре.
Коротко о возможных пошлинах и сборах. Прежде всего, это сбор за заключение договора [Abschlu?gebuhr], он составляет обычно 1-1,7% от договорной суммы. Ясно, что при договорной сумме в 50 000 Euro, разница в сборе может превысить 300 Euro, что довольно много. Далее, как и при обычном жиросчете, с вас снимут сбор за ведение счета [Kontofuhrungsgebuhr]. При выдаче кредита с вас также снимут определенную сумму [Darlehensgebuhr].
Однако, даже 50 000 Euro - это всего лишь 1/6 от средней стоимости квартиры и только 1/10 стоимости нормального дома. То есть, нужны еще деньги. 99% покупателей решают эту проблему при помощи т.н. Ипотечного кредита [Hypothekendarlehen], то есть кредита, выдаваемого под залог покупаемой (строящейся) жилплощади. Правда, при этом ваша квартира (или дом) будет считаться собственностью банка до полного погашения кредита, но это уже мелочи.
Рассчитывать на то, что банк предоставит вам кредит на полную стоимость покупки, не стоит. Так как кредит выдается под залог жилья, то и сумма кредита будет рассчитываться не из реальной, а из залоговой стоимости покупки, которая, как правило, минимум, на 10% ниже реальной. Эти 10% банки именуют "скидкой за риск" [Risikoabschlag]. Правда, этой скидки можно избежать при покупке готового (и уже б/у) жилья, но удается это не всегда. От этой залоговой стоимости и рассчитывают банки размер кредита. Самый высокий кредит, при этом, предлагают строительные кассы [Bausparkasse], у них можно получить кредит в размере до 80% от залоговой стоимости. Другие банки, включая специализированные ипотечные банки, готовы предоставить вам в виде кредита лишь 60% от залоговой стоимости. В крайнем случае, можно, конечно, получить кредит и на все 100% залоговой стоимости, однако, проценты на "лишние" 20 или 40% будут значительно выше, да и получить такой кредит весьма проблематично - банки не хотят рисковать.
Не удивляйтесь также, если банк потребует от вас в качестве гарантии заключение договора о капитальном страховании жизни [Kapitallebensversicherung], ведь за те 20-30 лет, на которые предоставляется кредит, вы вполне можете скончаться :-(. Прежде чем подписать договор, посчитайте, сколько вы в состоянии платить ежемесячно на погашение кредита. Посчитать это не сложно. Сложите вашу зарплату, зарплату жены (нетто, естественно), детские пособия, пенсию (если есть). Затем вычтите из полученной суммы ваши регулярные текущие расходы (питание, одежда, взносы за уже имеющиеся кредиты, страховки, в том числе, автомобильные, телефон, расходы на содержание купленного жилья (из расчета 3-6 Euro за метр), выплаты по Bausparvertrag, если есть). В остатке вы получите сумму, которую вы можете использовать на погашение ипотеки.
Консультанты
Однако, чтобы не потерять деньги и купленное на них жилье, нужно заранее составить план финансирования. Для этой цели лучше всего обратиться к специалисту. Только действительно к специалисту, а не к "советнику", которых полно на каждом углу. Хотя консультант всегда несет ответственность за последствия консультации, вам от этого, в случае неудачи, вряд ли будет легче. Если консультировал вас сотрудник банка, то за результат отвечает банк. Консультант обязан предоставить вам исчерпывающую информацию по тому или иному варианту финансирования, причем, не рисуя все в розовых тонах, а указывая на конкретные достоинства и недостатки. Консультант обязан предупредить вас о возможном риске, а также, обнаружив, что вы не в состоянии тянуть подобную финансовую нагрузку, сразу предупредить вас об этом. Для того чтобы иметь в последствии возможность предъявить консультанту претензии, идите к нему вместе со свидетелем. Только учтите, что свидетелем будет считаться лишь тот, кто присутствует при консультации, но, при этом, не подписывает вместе с вами договор. Сохраните все, что вы получите от консультанта, в письменном виде. Для выяснения надежности обещаний и заверений консультанта попросите его подписаться под каждой записью - серьезный отказываться не станет.
Если вы понесли убытки в результате неверной консультации по финансированию, проведенной банком, то банк несет полную финансовую ответственность (BGH Urt. v. 09.04.1991 - XI ZR 136/90 - ZIP 1991, 644).
Итак, вы заключили строительно-накопительный договор [Bausparvertrag] и получили строительный кредит [Bausparkredit]. Вы также подписали договор об ипотеке [Hypothek]. Но и это еще не все, что вы должны учесть при составлении плана финансирования. Прежде всего, приложите к этому ваш собственный свободный капитал [Eigenmittel], дотации, которые вы получите от государства [staatliche Bauzulagen] и от вашего земельного фонда [Landesbauforderung]. И еще - не забудьте учесть положенные вам налоговые льготы [Steuervergunstigungen].
Под собственным капиталом имеются в виду средства, которыми вы располагаете и которые не расходуются на повседневные нужды. Это могут быть наличные деньги, акции, сбережения на счетах. Эта сумма должна составлять, минимум, 20% от стоимости покупаемого жилья, в противном случае очень велик риск оказаться по уши в долгах или попросту потерять и деньги, и жилье. Так как вам придется брать более высокий кредит и, соответственно, платить более высокие месячные взносы на его погашение.
Помощь государства
Кроме всего вышеперечисленного, вы также получите финансовую помощь от государства, однако, лишь в том случае, если вы покупаете жилплощадь для того, чтобы жить там самому, а не сдавать ее. Право на дотацию (выплачиваемую в течение восьми лет) имеют все покупатели и строители жилья, общий доход которых за год подачи заявления и за предшествующий год не превысил 240 000 Euro для одиноких и 480 000 Euro для семейных. Размер дотации составляет 5% от стоимости жилья, стоимостью до 100 000 Euro, то есть, максимум, 5 000 Euro в год и 40 000 Euro за все восемь лет. Это при покупке нового жилья [Neubau - Zulage]. Новое - это жилье, построенное не позднее, чем за 36 месяцев до покупки. За более старое жилье вы получите лишь 50% от указанной суммы [Altbau - Zulage], то есть, максимум, 20 000 Euro за восемь лет.
Для семей с детьми предусмотрена дополнительная дотация [Kinder - Zulage] в размере 1500 Euro в год на каждого ребенка, то есть 12 000 Euro за восемь лет. Нетрудно подсчитать, что если у вас в семье двое детей, то за восемь лет вы получите от государства безвозмездную помощь в размере 64 000 Euro.
Кроме этого, земли имеют еще собственные многочисленные программы дотаций [Landesbauforderung]. Об условиях и размерах этих дотаций необходимо справиться в вашей конкретной земле. Однако для получения этих дотаций должен быть соблюден лимит дохода.
Согласно §25 II WoBauG (Закон о строительстве жилья), граница дохода на одного человека составляет 23 000 Euro, на двоих - 33 000 Euro, каждый следующий член семьи увеличивает лимит на 8 000 Euro.
Закон о строительстве жилья [WoBauG] предусматривает три различных условия [1, 2 und 3 Forderung]:
" 1 Forderung - Доход семьи не превышает лимита или превышает его лишь на 5%
" 2 Forderung - Доход семьи превышает лимит не более чем на 60%, или семья освобождает социальное жилье
" 3 Forderung - Доход семьи превышает лимит не более чем на 30% или же превышает не более чем на 60%, но, при этом, семья освобождает социальное жилье.
Еще раз напомню, что более подробную информацию о земельных дотациях следует узнавать на месте, так как подобные программы изменяются ежегодно.
Ну, вот коротко и все. Я думаю, что общее представление о проблеме вы получили. Для тех, кого интересует более подробные сведения, существует масса информации практически в любом банке, или Баушпаркассе. Короче - кто ищет, тот всегда найдет!
Удачи!!!!